Caves et cavités souterraines en droit fiscal et immobilier

1. Principe général issu de la jurisprudence
La jurisprudence administrative confirme un principe :
  ? une cavité naturelle ou brute n’est pas une construction.
Elle ne peut donc pas être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Elle peut seulement être intégrée :
• au terrain
• à une construction existante.

2. Cavité non aménagée : non imposable
Décision du Conseil d’État
Conseil d’État 15 février 1978

Principe retenu :
Une cavité naturelle non aménagée ne constitue pas une propriété bâtie.

Conséquence fiscale :
• pas de taxe foncière sur les propriétés bâties
• la cavité est intégrée au terrain.

3. Caves rattachées à une habitation
Lorsqu’une cave est dépendance d’une maison, elle fait partie de la valeur locative du logement.

Conseil d’État 20 octobre 1989
Principe :
Les caves et dépendances sont prises en compte dans la valeur locative du logement principal.

Conséquence :
• la cave n’est pas taxée séparément
• elle augmente la valeur locative de la maison.

4. Cavité aménagée : imposable
Lorsque la cavité est transformée en local utilisable, la jurisprudence considère qu’elle devient une construction.

Conseil d’État 25 juin 2003
Le Conseil d’État précise :
Constitue une propriété bâtie toute construction fixée au sol et présentant un caractère durable.

Une cavité devient donc imposable si elle comporte :
• aménagements
• accès structuré
• exploitation.

5. Cavités utilisées pour une activité économique
Les tribunaux ont également statué sur les cavités utilisées pour :
• caves viticoles
• champignonnières
• stockage.

Conseil d’État 10 décembre 1997

Principe :
Un local souterrain exploité commercialement doit être évalué comme un local professionnel.

Conséquence :
• intégration dans la valeur locative professionnelle
• imposition locale.

6. Jurisprudence sur les carrières abandonnées
Les anciennes carrières non exploitées ont également fait l’objet de contentieux.

Conseil d’État 9 mai 1984

Principe :
Une carrière abandonnée ne constitue pas une construction imposable.
Elle reste fiscalement assimilée :
➡ au terrain.

7. Cas particulier : habitat troglodytique
Les juridictions considèrent que l’habitat troglodytique constitue une construction.
Même si le logement est creusé dans la roche.

Conseil d’État 27 février 1995
Principe :
Un logement creusé dans la roche constitue une propriété bâtie dès lors qu’il est aménagé pour l’habitation.

Conséquence :
• taxe foncière sur les propriétés bâties.

8. Logique retenue par les juges
Les tribunaux utilisent trois critères principaux :

1. Aménagement
Présence :
• murs
• accès
• équipements.

2. Usage
• habitation
• activité économique.

3. Fixation durable au sol
Critère essentiel pour qualifier une construction.

9. Schéma juridique simplifié
Cavité souterraine
│
├── cavité naturelle
│ non imposable →
│
├── carrière abandonnée
│ terrain non bâti →
│
├── cave dépendance habitation
│ intégrée à la maison →
│
└── cavité aménagée
propriété bâtie →

10. Application dans les régions troglodytiques

Dans des zones comme la Vallée de la Loire, autour de Saumur ou Tours, la jurisprudence est souvent utilisée pour trancher des litiges sur :
• maisons troglodytiques
• caves viticoles
• anciennes carrières de tuffeau.

Conclusion
La jurisprudence établit une règle claire :
? ce n’est pas la nature souterraine qui détermine l’imposition, mais l’usage et l’aménagement.
Ainsi :
• cavité brute → non imposable
• cave dépendante → intégrée au bâtiment
• cavité aménagée → imposable.