Caves et cavités souterraines en droit fiscal et immobilier
1. Principe général issu de la jurisprudence
La jurisprudence administrative confirme un principe :
? une cavité naturelle ou brute n’est pas une construction.
Elle ne peut donc pas être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Elle peut seulement être intégrée :
• au terrain • à une construction existante.
2. Cavité non aménagée : non imposable
Décision du Conseil d’État
Conseil d’État 15 février 1978
Principe retenu :
Une cavité naturelle non aménagée ne constitue pas une propriété bâtie.
Conséquence fiscale :
• pas de taxe foncière sur les propriétés bâties • la cavité est intégrée au terrain.
3. Caves rattachées à une habitation
Lorsqu’une cave est dépendance d’une maison, elle fait partie de la valeur locative du logement.
Conseil d’État 20 octobre 1989
Principe :
Les caves et dépendances sont prises en compte dans la valeur locative du logement principal.
Conséquence :
• la cave n’est pas taxée séparément • elle augmente la valeur locative de la maison.
4. Cavité aménagée : imposable
Lorsque la cavité est transformée en local utilisable, la jurisprudence considère qu’elle devient une construction.
Conseil d’État 25 juin 2003
Le Conseil d’État précise :
Constitue une propriété bâtie toute construction fixée au sol et présentant un caractère durable.
Une cavité devient donc imposable si elle comporte :
• aménagements • accès structuré • exploitation.
5. Cavités utilisées pour une activité économique
Les tribunaux ont également statué sur les cavités utilisées pour :
• caves viticoles • champignonnières • stockage.
Conseil d’État 10 décembre 1997
Principe :
Un local souterrain exploité commercialement doit être évalué comme un local professionnel.
Conséquence :
• intégration dans la valeur locative professionnelle • imposition locale.
6. Jurisprudence sur les carrières abandonnées
Les anciennes carrières non exploitées ont également fait l’objet de contentieux.
Conseil d’État 9 mai 1984
Principe :
Une carrière abandonnée ne constitue pas une construction imposable.
Elle reste fiscalement assimilée :
➡ au terrain.
7. Cas particulier : habitat troglodytique
Les juridictions considèrent que l’habitat troglodytique constitue une construction.
Même si le logement est creusé dans la roche.
Conseil d’État 27 février 1995
Principe :
Un logement creusé dans la roche constitue une propriété bâtie dès lors qu’il est aménagé pour l’habitation.
Conséquence :
• taxe foncière sur les propriétés bâties.
8. Logique retenue par les juges
Les tribunaux utilisent trois critères principaux :
1. Aménagement
Présence :
• murs • accès • équipements.
2. Usage
• habitation • activité économique.
3. Fixation durable au sol
Critère essentiel pour qualifier une construction.
9. Schéma juridique simplifié
Cavité souterraine │ ├── cavité naturelle │ non imposable → │ ├── carrière abandonnée │ terrain non bâti → │ ├── cave dépendance habitation │ intégrée à la maison → │ └── cavité aménagée propriété bâtie →
10. Application dans les régions troglodytiques
Dans des zones comme la Vallée de la Loire, autour de Saumur ou Tours, la jurisprudence est souvent utilisée pour trancher des litiges sur :
• maisons troglodytiques • caves viticoles • anciennes carrières de tuffeau.
Conclusion
La jurisprudence établit une règle claire :
? ce n’est pas la nature souterraine qui détermine l’imposition, mais l’usage et l’aménagement.
Ainsi :
• cavité brute → non imposable • cave dépendante → intégrée au bâtiment • cavité aménagée → imposable.
Ces fiches ont une vocation d'information générale. Elles ne remplacent pas l'avis d'un professionnel (géologue, géomètre, notaire, assureur) pour votre situation.
